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万达快速发展背后的风险有多大?万达广场发展模式

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说到万达广场,一二线城市的消费者不会陌生,因为它已经成为很多人看电影、休闲娱乐的好去处。人们可能不太熟悉的是,近期这家中国商业地产的领头羊在收购投资方面频频出售,而且是国内外市场多线推进。在多数市场研究人士看来,万达集团可以说是近年来中国民营企业中成长最快的企业之一。不过,在国内商业地产泡沫化日趋严重的当下,万达为什么会有底气大举扩张呢?这背后又有哪些风险呢?
神话终究也有破灭的一天
大连万达集团创立于1988年,形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。2012年,企业资产3000亿元,年收入1417亿元,年纳税202亿元,净利润超过100亿元。目前已在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV。2015年目标:资产3000亿元,年收入2000亿元,年纳税300亿元,成为世界一流企业——这一连串数字构成了现在万达的商业版图。
万达的城市综合体模式已经是万达商业地产的第四代模式,进过多年商业地产开发的长收经验,万达广场已确定了以住宅利润支持万达广场的投资,坚持商业统一经营,自营电影院和百货的投资模式,并具每个项目都可以再24个月内完成开工建设和万达广场开业的神话,目前这个神话已经复制到了全国几十个城市。
但神话就是神话,终有破灭的一天。
万达广场一般的投资模式为:
1、每个项目总约60万平方米建筑规模,其中约10-20万平方米为万达广场。
2、每个项目一般前期投入买地付钱大约10亿,后续可靠施工方垫资、银行贷款、住宅销售回款解决。
3、每个项目光靠住宅的销售可收回项目全部投资,就是项目完成后万达相当于平白无故的赚了个万达广场这个零成本的资产,就可以永远长期转收租金了。
4、如果每个万达广场每年收2亿租金,则100个万达广场每年收租金可达200亿,就算不再开发住宅,万达也可以成为百年老店,长期经营下的企业,对企业、对员工、对社会都做了长远的规划,王建林可谓用心良苦。
这是个几乎完美的投资模式,靠综合体模式白赚个万达广场商业楼,赚下几百个万达广场就可以够万达人吃几辈子了。但现实是万达也很可能因为这样的模式有倒下的风险!
高速扩张遇资金瓶颈
高速扩张遇资金瓶颈
26亿美元收购全球第二大院线AMC,30亿美元投资俄罗斯旅游业,3.2亿英镑(约合30.7亿元人民币)并购英国圣汐游艇公司,7亿英镑(近67.1亿元人民币)在伦敦核心地段建设超五星级万达酒店,从去年5月22日至今,一年的时间里,万达已在美、俄、英三国留下扩张足迹,投资额近72亿美元(约441亿元人民币)。
在加速国际市场投资的同时,万达还忙着在国内各城市走马圈地。目前,投资千亿人民币的旅游项目万达城正在大连、南昌、哈尔冰等地陆续开展。同时,“招牌产品”万达广场仍在高速复制,目前已开业67座,年内计划再开业20座。
快速投资扩张的背后,资金是悬在其头顶的一把达摩克利斯之剑。万达如此高频率的大手笔投资,不免让人质疑其资金从何而来?
数据显示,2012年万达集团收入1416.8亿元,同比2011年增长34.8%。上述收入的确不菲,但相较于其大手笔投资,却稍显“寒碜”。
土地质押模式面临挑战
土地质押模式面临挑战
观察万达的商业模式可以发现,早期,万达都是利用土地质押获得开发贷款。
“万达的大部分原始资金来源于银行。”南京大学商学院教授宋颂兴对《国际金融报》记者表示,万达获得土地后,将土地抵押给银行获得资金,以此进行房屋建造,楼盘出售后再偿还贷款,以此模式进行资金周转。
宋颂兴表示,这种模式在过去几年房地产市场火爆的情况下,并没暴露出什么问题,但如果信贷收紧、销售速度大幅放缓,这种模式就会面临一定挑战。
正略咨询顾问赵丽燕则认为,在海外并购方面,万达应该是用的自有资金,以及战略合作伙伴共同完成;在“走出去”的大背景下,国家财政、进出口银行、内保外贷等都是可以利用的较低廉资金。
此外,宋颂兴特别指出,目前万达正在由商业地产向文化旅游转型。相比于商业地产来说,文化地产投资数额大、回收周期长,这对于万达之前的模式来讲存在风险。
借壳上市只为拯救资金链
借壳上市只为拯救资金链
3月22日,恒力商业地产公布,其大股东陈长伟已签订协议,将所持65%股权售予万达。据了解,恒力地产2002年在港交所上市,在北京、上海、福州等地开发项目。2012年营业收入为27.73亿港元,净利润为2.32亿港元,目前其市值约8亿港元。
分析人士称,万达在未来将会把商业地产资产置入恒力,通过借壳恒力完成商业地产自身的造血功能,依托现金流发展相关多元化产业。
但上述猜测遭到了王健林的否认。“也许我这样说,有人会认为吹牛,但我们上市真不是为了钱。”王健林此前在接受媒体采访时说,“上市主要是为了建立一个更好的现代企业制度,也为了高管以及长期跟随我们发展的小股东,以减少他们的流动性。”
据记者了解,万达曾于2009年计划赴港上市,但最终因定价分歧而放弃。之后国内房地产企业IPO受阻,万达则拆分旗下业务谋划上市之路。2012年2月,万达旗下商业地产和电影院线分别向证监会提交上市申请,至今无果。
“与资本市场对接,是资本密集型行业必须要考虑的融资平台,万达也不例外。万达在国内上市遥遥无期,在香港IPO也需要较长时间的运作,目前看来,如果有比较干净的壳,那么借壳不失为快捷有效的上市途径。”赵丽燕表示,如果能成功登陆香港资本市场,肯定有利于万达开拓更多、更廉价的资本渠道,有利于其国际并购的资金解决方案。
神话就是神话!人就应该干人该干的事,不应该个个想当神仙!现实可谓严峻,城市综合体供应过剩,电商全行业崛起,整体看空商业地产的呼声渐高。行业性的震动之下,以上海万达商业广场为例,有关“万达到哪里,哪里就是市中心”的神话正在崩塌,高速扩张正为万达埋下隐忧。


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